De notre envoyé spécial à Stockton (Californie)
L'immobilier chancelle de nouveau aux États-Unis. L'amélioration de l'activité constatée depuis le printemps 2009 s'estompe. Si cette tendance se confirme, il s'agit d'une inquiétante nouvelle pour la reprise économique. La récession brutale traversée par le monde l'an dernier est partie de ce secteur clé de l'activité américaine dont la bulle a éclaté au printemps 2006.
Depuis mai 2006, les prix moyens des propriétés aux États-Unis ont plongé de 30 %. Dans certaines régions, la chute a été deux fois plus marquée. Au cours des sept derniers mois, toutefois, un rebond a été observé : la valeur moyenne des maisons américaines a grimpé de 3 %, selon l'indice Case-Shiller.
Mais les signes de rechute se multiplient. En janvier, et pour le troisième mois consécutif, les ventes de maisons neuves ont baissé. Durant l'hiver, les États-Unis ont renoué avec les plus bas niveaux de transaction jamais observés. De leur côté, les ventes de maisons anciennes ont, contre toute attente, replongé en janvier au plus bas depuis sept mois. «En termes de prix… le rythme de la détérioration s'est stabilisé pour le moment. Pour autant, le redressement observé au cours de l'été 2009 n'a pas duré», résume David M. Blitzer, qui calcule cet indice pour l'agence Standard & Poor's.
L'amélioration de 2009 s'explique en grande partie par les interventions massives des autorités fédérales. Au pays du capitalisme, 90 % des crédits immobiliers américains se retrouvent garantis de fait par le Trésor. Ce dernier est en effet le propriétaire de facto de Fannie Mae et Freddie Mac, deux institutions financières spécialisées dans le rachat et la garantie de prêts bancaires au logement. Ces agences, nationalisées en septembre 2008, ont reçu une nouvelle mission explicite de l'Administration Obama : «Tout faire pour que les foyers qui ne peuvent payer leurs échéances de crédit immobilier puissent rester dans leur maison.»
L'oncle Sam a déjà dépensé 111 milliards de dollars pour renflouer les deux institutions. Ce n'est qu'un début. Fannie Mae demande 15,3 milliards de dollars de plus, après avoir annoncé ses dixièmes pertes trimestrielles consécutives la semaine dernière. Et la facture pourrait être bien plus lourde au final : discrètement, à la veille de Noël, le Trésor a indiqué que le plafond d'aides directes de l'État fédéral de 200 milliards fixé initialement pour Fannie et Freddie était levé.
Les classes aisées touchées
L'autre facteur de soutien à l'activité sur le point de disparaître est le crédit d'impôt d'un montant compris entre 6 500 à 8 000 dollars actuellement proposé aux acheteurs de logements. La fin de ces aides était initialement programmée à l'automne dernier. Par crainte d'un retournement trop brutal, ces incitations fiscales ont été prorogées jusque fin avril. Rien ne dit que l'Administration pourra continuer au-delà.
Sur le terrain, la réalité reste difficile pour les ménages. Le nombre de propriétés saisies par les banques auprès d'emprunteurs tombés en défaut continue de grimper. 2,8 millions de logements ont ainsi été repris l'an dernier. Cette année, le record sera battu. Le cabinet RealtyTrac anticipe 4,5 millions de saisies en 2010. Les optimistes soulignent la stabilisation à 9,5 % «du taux de retard de paiement» des crédits hypothécaires au quatrième trimestre. Cela n'empêche pas la hausse continue des défauts qui se terminent par des saisies. Le taux de défaut dépasse désormais 5 %. Tout aussi alarmant : la forte détérioration des retards de paiement des ménages appartenant pourtant à une catégorie jugée moins risquée. Le pire de la vague de défaut sur le créneau du subprime (foyers surendettés) est certes passé. Mais le défaut des classes plus aisées atteint des records et approche désormais 10 %.
Cette situation est tout aussi problématique pour les banques dont les bilans ne reflètent pas encore pleinement la montée des défauts de paiement des foyers américains pris au piège du chômage et de l'effondrement de leur patrimoine. «Dans l'ensemble, nous estimons que les banques américaines n'ont réalisé qu'un tiers de leurs pertes sur leurs prêts immobiliers résidentiels», estime Robert McNatt de l'agence Standard & Poor's. Les établissements financiers ont beau retarder le plus possible les saisies de logements, le chômage élevé et la multiplication des «défauts stratégiques» (voir lexique ci-contre) continuent de plomber leurs bilans.
Source:http://www.lefigaro.fr/conjoncture/2010/03/03/04016-20100303ARTFIG00874-la-crise-de-l-immobilier-americain-n-est-pas-terminee-.php
